मेंटेनन्स न भरणाऱ्यांना धडा! जाणून घ्या सोसायटीला असलेले कायदेशीर अधिकार

प्रस्तावना

प्रत्येक सहकारी गृहनिर्माण सोसायटीमध्ये वेळेवर मेंटेनन्स भरणे अत्यावश्यक असते — पाणी, वीज, दुरुस्ती, सुरक्षा किंवा ‘सिंकिंग फंड’ अशा कोणत्याही खर्चासाठी. मात्र, काही सदस्य सातत्याने मेंटेनन्स थकवतात, ज्यामुळे सोसायटीच्या आर्थिक स्थितीवर ताण येतो आणि प्रामाणिकपणे भरणारे सदस्यही त्रास सहन करतात.

महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, 1960 (MCS Act) आणि गृहनिर्माण सोसायट्यांचे आदर्श उपनियम या दोन्हींत अशा थकबाकी वसुलीसाठी सोसायटीला विशिष्ट अधिकार दिलेले आहेत — जसे की व्याज आकारणे, थकबाकी प्रमाणपत्र काढणे आणि आवश्यकतेनुसार कायदेशीर कारवाई करणे.

1.            मेंटेनन्स आणि देणी यांचा अर्थ

उपनियम क्र. 68 नुसार, सोसायटीच्या मेंटेनन्स शुल्कात खालील बाबींचा समावेश होतो:

• मालमत्ता कर, पाण्याचे बिल, कॉमन एरिया वीज खर्च इ.
• दुरुस्ती व देखभाल निधी.
• सिंकिंग फंड आणि विमा हप्ता.
• सेवा शुल्क व वाहन पार्किंग शुल्क.
• थकबाकीवर आकारलेले व्याज.

हे सर्व कायद्याने बंधनकारक देणे आहे आणि प्रत्येक सदस्याने आपल्या वाट्याचा खर्च सोसायटीच्या सर्वसाधारण सभेने (AGM) ठरविल्याप्रमाणे भरणे आवश्यक आहे.

2.            उशीर झालेल्या मेंटेनन्सवर व्याज — कमाल मर्यादा

उपनियम क्र. 71 नुसार, सोसायटी थकबाकीवर जास्तीत जास्त 21% साधे वार्षिक व्याज आकारू शकते.

• व्याजदर सोसायटीच्या वार्षिक सर्वसाधारण सभेत मंजूर केला गेला पाहिजे.
• व्याजाचे गणन साध्या व्याजाने (Simple Interest) केले जाते, कंपाऊंड नाही.
• व्याज फक्त बिलात नमूद केलेल्या देय तारखेनंतर लागू होते.

🔹 कायदेशीर संदर्भ:
उपनियम क्र. 71 —
“सदस्यास थकबाकी रकमेवर सर्वसाधारण सभेने ठरविलेल्या दराने, परंतु कमाल 21% वार्षिक साधे व्याज देयक तारखेपासून पूर्ण भरपाईपर्यंत द्यावे लागेल.”

3.            सोसायटीला उपलब्ध कायदेशीर उपाययोजना

(A) कलम 101 अंतर्गत थकबाकी वसुली — महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, 1960

• कलम 101 नुसार सोसायटीला थकबाकी सदस्यांकडून देणी “जमिनीच्या महसूल थकबाकीप्रमाणे” वसूल करण्याचा अधिकार आहे.
• त्यापूर्वी सोसायटीने संबंधित सदस्यास लिखित मागणी नोटीस देऊन देयक भरण्यासाठी वाजवी मुदत द्यावी.
• तरीही देयक न भरल्यास, सोसायटी उपनोंदणी अधिकारी/सहाय्यक निबंधक (Co-op Societies) यांचेकडे Recovery Certificate साठी अर्ज करू शकते.
• हे प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर, Recovery Officer सदस्याचा फ्लॅट जप्त करून लिलावात विकू शकतो.

🔹 कायदेशीर संदर्भ:
कलम 101, महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, 1960 —
“निबंधकास, सहकारी संस्थेच्या अर्जावरून, सदस्याकडून देणी वसुलीसाठी प्रमाणपत्र जारी करण्याचा अधिकार आहे, व अशी वसुली महसूल थकबाकीप्रमाणे केली जाईल.”

(B) सोसायटीच्या सेवा बंद करणे (गैर-आवश्यक सेवा)

उपनियम क्र. 173 नुसार, सोसायटी सतत थकबाकीदार सदस्यांना गैर-आवश्यक सुविधा बंद करू शकते, जसे की:

• सभागृह, क्लब हाऊसचा वापर.
• सोसायटीच्या सणांमध्ये भाग घेणे किंवा निवडणुकीत मतदानाचा अधिकार (उपनियम क्र. 118 नुसार तीन महिन्यांपेक्षा जास्त थकबाकी असल्यास).

परंतु पाणी, वीज, लिफ्ट इत्यादी आवश्यक सेवा थांबविणे कायदेशीर नाही — कारण ते मूलभूत हक्कांचे उल्लंघन ठरते.

(C) कायदेशीर प्रक्रिया व दावे

थकबाकी रक्कम मोठी असल्यास सोसायटी पुढीलप्रमाणे कारवाई करू शकते:

• कलम 91 अंतर्गत सहकारी न्यायालयात सारांश वसुली अर्ज (Summary Recovery Application) दाखल करणे, किंवा
• सिव्हिल कोर्टात वसुली दावा (Civil Suit) दाखल करून व्याज व कायदेशीर खर्च वसूल करणे.

4.            मतदान अधिकार निलंबन व अपात्रता

• उपनियम क्र. 118 नुसार, तीन महिन्यांहून अधिक काळ थकबाकी असलेल्या सदस्याला मतदानाचा अधिकार व निवडणुकीत स्पर्धा करण्याचा अधिकार नाही.
• सोसायटीने अशा अपात्रतेची नोंद मीटिंग मिनिट्समध्ये करावी व संबंधित सदस्यास लेखी कळवावे.

5.            थकबाकीदार सदस्यांची यादी प्रसिद्ध करणे

सोसायटी थकबाकीदारांची यादी नोटीस बोर्डावर प्रदर्शित करू शकते, परंतु ती सद्भावनेने व तथ्याधारित असावी.
बॉम्बे हायकोर्टाने स्पष्ट केले आहे की, जर यादीत बदनामीकारक मजकूर नसेल तर ती पारदर्शकतेसाठी कायदेशीररीत्या अनुमत आहे.

6.            अंतिम उपाय — जप्ती व लिलाव

सदस्याने पुनःपुन्हा नोटीसा मिळूनही थकबाकी भरली नाही, तर सोसायटी निबंधकाकडे पुढील कारवाई करू शकते:

• कलम 101 अंतर्गत जप्ती प्रमाणपत्र (Recovery Certificate) मिळवून फ्लॅट जप्त करणे.
• फ्लॅटचा लिलाव करून वसुली करणे.
• लिलावातून उरलेली रक्कम (देणी व खर्च वजा करून) संबंधित सदस्यास परत दिली जाते.

7.            सोसायट्यांसाठी व्यावहारिक सूचना

• नेहमी लिखित बिल देय तारखेसह द्यावे.
• सर्व नोटीसा, आठवणी, व मीटिंग निर्णयांचे योग्य रेकॉर्ड्स ठेवावेत.
• व्याजदर (21% पर्यंत) AGM मध्ये ठरवून नोंद करावा.
• दीर्घ थकबाकीसाठी कलम 101 अंतर्गत कारवाई वेळेवर सुरू करावी. 

निष्कर्ष

महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम आणि उपनियमांनुसार, गृहनिर्माण सोसायटींना थकबाकीदारांविरुद्ध मजबूत कायदेशीर संरक्षण मिळते. मात्र, सोसायटीने सर्व कारवाई कायदेशीर, पारदर्शक आणि प्रक्रियेनुसार करणे आवश्यक आहे. वेळेवर वसुली झाल्यास न्याय्यतेचा आणि सहकारभावाचा सिद्धांत टिकून राहतो — आणि याचमुळे सहजीवनाची खरी भावना दृढ होते.

अधिक माहितीसाठी संपर्क करा
अॅड. विशाल गाडे
Iconic Legal Services

📞 9987112056